Mayroong dalawang pangunahing mga kalkulasyon para sa mga kabayarang CAM: Variable CAM fee, kung saan ang halaga ng isang nangungupahan ay kinakailangan upang mag-ambag ng mga pagtaas batay sa isang bilang ng mga kadahilanan; at flat CAM fees kung saan ang mga bayarin ay isang nakapirming halaga.
Ang mga bayarin sa CAM ay maaaring bayaran buwan-buwan, quarterly, taun-taon, o kahit na sisingilin mula sa oras-sa-oras bilang mga pangunahing pag-aayos sa gusali o buong negosyo / pang-industriya parke ay kinakailangan.
Ang mga bayad sa CAM ay maaaring tumakbo sa ibang rate kaysa sa buwanang rate ng pag-upa dahil malamang na maging mas variable. Kaya mahalaga din na ang iyong pag-upa sa pagkakaiba sa pagitan ng mga "variable" at "nakapirming" bayad sa CAM at kasama ang ilang uri ng takip, o, pinakamataas ang iyong mga bayarin sa CAM ay maaaring tumaas bawat taon. Ang rate ng pagtaas na ito ay dapat na isang hiwalay na pagsasaalang-alang mula sa kung magkano ang iyong basic renta ay tataas sa bawat taon.
Karamihan sa mga Kahulugan ng Mga Bayad sa CAM ay Nakakalito at Masyadong Makitid
Maraming mga online na kahulugan ng CAM fees na tumutukoy sa mga bayad sa CAM bilang isang nangungupahan na nagbabahagi ng isang bahagi ng mga direktang gastos sa pagpapanatili ng mga partikular na karaniwang lugar. Ang mga oversimplified na kahulugan ay hindi ganap na tumpak at ang isang may-ari ay maaaring magsama ng maraming hindi tuwirang mga gastos bilang mga kabayarang CAM na hindi gaanong halata.
Ang pagsasanay na ito ay mainit na pinagtatalunan sa mga propesyonal sa industriya kung ito man ay etikal, o kahit legal. Sa madaling salita, hindi ka dapat mag-sign isang lease nang hindi nauunawaan kung ano ang takip ng CAM fee sa iyong natatanging commercial lease .
Ang Layunin ng Mga Bayad sa CAM: Ano ang Mga Bayarin sa CAM?
Ang parehong mga bayarin sa CAM at Load Factor ay nagsisilbi sa parehong pangunahing layunin: Upang mangailangan ng mga nangungupahan upang makatulong na masakop ang mga direktang gastos ng kasero para sa "mga karaniwang lugar." Ang mga karaniwang lugar ay maaaring kabilang ang mga panloob (pasilyo, elevator, lobby, pampublikong banyo, atbp.) At mga gastos sa panlabas (maraming parking, naka-landscape na lugar, atbp.).
Tiyaking nakalista sa lease kung ano ang sasaklaw sa iyong mga bayarin sa CAM, kung gaano kadalas sila mababayaran, at kung magkano ang maaaring madagdagan sa bawat taon. Kung ikaw ay kinakailangan upang makatulong sa gastos ng mga pangunahing renovations tulad ng parking repaving, o anumang uri ng estruktural pag-aayos makuha ito sa pamamagitan ng sulat. Ilista ang listahan ng may-ari kapag ang mga pag-aayos na aming huling ginawa at kapag sila ay naka-iskedyul o inaasahang magawa sa hinaharap.
Hindi lahat ng mga panginoong maylupa ay mangangailangan ng mga nangungupahan upang tumulong sa mga gastusin tulad ng bubong, pagpapanatili ng parking, at pag-aayos ng estruktura at talagang walang "standard" na naaangkop sa mga pagpapaupa kaya hindi umaasa sa simpleng pagtingin sa "CAM fees" sa iyong lease - tiyaking CAM Ipinaliwanag ang mga bayarin.
Ang isang kasero ay maaaring kabilang ang isang malawak na hanay ng mga gastusin na nakalista lamang bilang "Mga Bayad sa CAM" o "Mga Bayad sa Pamamahala" na batayan na ang mga gastos ay ibinabayad ng kasero para sa kapakinabangan ng lahat ng mga nangungupahan. Kung ang mga kabayarang CAM ay hindi malinaw na nakalista o ipinaliwanag sa isang pag-upa, siguraduhin na itanong mismo kung nagbabayad ka para sa alinman sa mga sumusunod:
- Mga sistema ng seguridad o suweldo o iba pang mga gastos na nauugnay sa mga tauhan ng seguridad sa site.
- Mga permit, buwis, seguro, o anumang mga legal na gastos.
- Pag-advertise, palatandaan, o iba pang mga pangkalahatang overhead na gastos na natamo ng may-ari para sa pagpapatakbo o pagtataguyod ng gusali (ibig sabihin, mga suweldo o mga benepisyo para sa mga empleyado sa labas o kahit off-site).
- Ang pag-ayos at pagsasaayos ng pag-aari ng ari-arian ng ari-arian, kabilang ang mga pagdaragdag ng landscaping o muling pagdidisenyo, panlabas na pagpipinta, panlabas o parking lot lighting fixtures, pag-paving o resurfacing, pagbububong, o pag-aayos at pag-upgrade sa central pipeing, electrical, sewer, at HVAC system.
- Mga utility, renta, o anumang iba pang mga gastos sa pagpapanatili ng hiwalay na mga puwang sa opisina sa alinman sa labas o labas ng site.
Bakit Mahalaga na Unawain ng Eksaktong Ano ang mga CAM Bayarin na Naka-lista sa Iyong Komersyal na Lease
Noong 1989, nag-arkila ako ng pang-industriyang espasyo para magbukas ng isang craft consignment at libangan store. Ang parke ay lumitaw na nasa mabuting kondisyon at ang may-ari ay isang kaibigan ng pamilya at pinutol ang upa sa isang ikatlong bilang kagandahang-loob. Ito ang unang pang-industriya na lease na aking nilagdaan at hindi lubos na pinahahalagahan ang kapangyarihan ng CAM fees. Sa ibang salita, pinirmahan ko ang isang may-bisang legal na dokumento na walang pahiwatig kung ano ang aking pinirmahan.
Hindi ko alam kung ano ang Triple Net Lease, tanging ang dapat kong iwasan ang pagpirma sa isa. Tinanong ko ang may-ari ng lupa kung anong uri ng lease na ako ay mag-sign at hindi kailanman isang beses ko marinig ang terminong "Triple Net." Sa halip, sinabi sa akin na ang aking lease ay CAM at mga bayarin sa pangangasiwa. Ang hindi ko napagtanto sa panahong iyon ay ang mga bayarin sa pangangasiwa ay kasama ang mga buwis, seguro at isang buong host ng iba pang napakamahal na gastos.
Isang buwan lamang sa pagpapaupa, ang may-ari ng parke ay nagsimula ng malawakang renovations ng parke kabilang ang muling pagdidisenyo ng mga yunit sa harap upang lumitaw nang higit pa tulad ng retail space. Ang mga palatandaan ay nabago, ang gusali ay pinahiran, at ang ilang mga pagbabago sa istruktura ay ginawa sa harapan ng pang-industriya na parke.
Ang kuwenta ay nahati sa lahat ng mga nangungupahan, at bagaman mayroon akong isang napakaliit na yunit, ako ay natigil sa isang $ 5,000 na bayarin - ang aking bahagi ng mga pag-upgrade ng parke kahit na ang aking yunit ay nasa gilid at walang direktang nakinabang mula sa alinman sa mga pagpapabuti . Ang iba pang mga nangungupahan ay naabot sa halos $ 20,000 sa mga bayarin sa pagsasaayos. Kung nabasa ko nang higit na maingat ang pag-upa, malamang na ako ay may sapat na kaalaman upang magtanong kung ang anumang pag-upgrade ay naka-iskedyul sa malapit na hinaharap at upang makita na ang naisip ko ay isang simpleng lease , ay talagang isang Triple Net Lease na magkaila.
Buod ng CAM Fees
- CAM ay isang acronym para sa "Common Area Maintenance."
- Ang mga gastusin sa CAM ay inilalaan sa mga nangungupahan sa isang pro rata na batayan: ang higit pang mga parisukat na sukat sa talampakan ng isang nangungupahan na rents, ang mas malaking porsyento ng mga gastusin sa CAM na dapat bayaran nito.
- Ang mga bayarin sa CAM ay binabayaran ng nangungupahan (lessee) sa may-ari (lessor) upang makatulong na masakop ang gastos ng mga overhead at mga gastos sa pagpapatakbo at mga panginoong maylupa ay maaaring magsumikap na isama ang isang malawak na pagkakaiba-iba ng kanilang mga gastusin bilang CAM fee.
- Kabilang sa karaniwang mga lugar ang espasyo na na-access, ginamit, nakinabang, o ibinahagi ng lahat ng mga nangungupahan, at halos palaging kasama ang mga pasilyo, elevators at stairwells, lobbies, at mga pampublikong banyo.
- Ang mga bayad sa CAM ay maaari ring singilin para sa mga panlabas na puwang, tulad ng mga bangketa at mga paradahan, at, sa ilang mga kaso, kahit na para sa mga pasilidad ng off-site.
- Maaaring sisingilin ang mga bayarin sa pangangasiwa, batay sa isang porsyento ng rate ng bayad sa CAM, para sa mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili na nauugnay sa mga hindi pangkaraniwang lugar o suweldo - mga bagay na hindi tunay na pangkaraniwang gastusin at gastusin sa karamihan ng mga nangungupahan ay tutulan na mag-ambag.
- Hindi lahat ng mga panginoong lupa ay nagpapataw ng mga bayad sa CAM, ngunit karamihan ay ginagawa pa rin, lalo na sa komersyal na espasyo sa industriya at mga tingi sa tingian.
- Hindi mahalaga kung ano ang tinatawag ng isang landlord na bayad, kung ikaw ay nagbabayad para sa pagpapanatili, buwis, at seguro, ang iyong lease ay isang Triple Net Lease - hindi bababa sa kanais-nais ng lahat ng mga lease para sa mga nangungupahan.