Mga Tip sa Paano Mag-aayos ng Mga Bayarin sa CAM sa Mga Komersyal na Mga Lease

Huwag Tanggapin ang Mga Tuntunin ng Anumang Lease Nang Walang Mga Tuntunin sa Negotiating

Ang mas malaki ang komersyal na espasyo na iyong inuupahan, mas malamang na makikipag-ayos ka ng mga bayad sa CAM ( Common Area Maintenance ) at anumang kaugnay na bayarin sa pangangasiwa. Gayunpaman, gaano man kalaki ang espasyo, hindi tanggapin ang mga tuntunin ng anumang pagpapaupa nang hindi humihingi ng mas mahusay na pakikitungo .

Sa isang maingat na pahayag tungkol sa kahirapan sa paglabag sa komersyal na industriya ng real estate , ang reporter ng CFO Magazine , Laura DeMars, ay malinaw na nagpapahiwatig na kahit na ang mga propesyonal sa real estate ay maaaring magkaroon ng mahirap na pag-unawa sa mga pagkakumplikado ng CAM fee; "Ang pagiging kumplikado ng industriya ay ginagawang matigas upang masira ..." Sinabi pa ng DeMars:

"Sa mga shopping center, halimbawa, ang mga nangungupahan ay karaniwang nagbabayad para sa pangangalaga sa gusali sa pamamagitan ng bayad sa pagpapanatili ng karaniwang lugar (CAM). Habang ang isang CFO ng isang ari-arian-pamamahala ng kumpanya ay hindi direktang pamahalaan ang mga nangungupahan, kailangan pa rin niyang maunawaan kung paano ang mga bayarin na nakolekta ... mas mahalaga, dahil ang mga malalaking tagatingi ay kadalasang pinagtatalunan ang CAM fee o magbayad lamang ng isang porsyento ... dapat malaman ng CFO kung paano account para sa pagkakaiba, o CAM slippage. "

Bago ka magtangkang makipag-ayos sa CAM o Mga Bayad na Pang-administratibo, siguraduhing maunawaan mo kung ano ang mga ito. Kung ang mga kabayarang CAM ay isang kumplikadong isyu para sa CFO's, mas mahusay kang pumunta sa paghahanda!

Standard Industry CAM Fees

Dahil ang kalagayan ng ilang karaniwang mga lugar ay may direktang epekto sa mga nangungupahan, ang mga bayarin na nauugnay sa mga gastos sa pagpapanatili at pagkumpuni ng mga pasilyo, elevators, stairwells, lobbies, at karaniwang mga banyo ng lugar ay pantay na pamantayan sa CAM fees. Karaniwang tinatasa sa mga nangungupahan sa mga bayad sa CAM ang mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili ng paradahan (kabilang ang pag-iilaw at landscaping), at mga bangketa.

Mga Tip sa Mga Karaniwang Bayarin sa CAM

Kung ang uri ng bayad na hinihiling sa iyo ay hindi ma-negotibo, tiyaking pinapayagan ka ng iyong lease na suriin ang mga singil ng kasero. Negosyo ay negosyo, at ito ay hindi dapat makita bilang isang kawalan ng tiwala ng isang may-ari o isang bagay na personal, ngunit ang pagbabayad ng hindi kilalang mga bayad sa simpleng sa mabuting pananampalataya ay hindi magandang negosyo.

Kinakailangan ang isang pahayag nang hindi bababa na ang may-ari ay magkakaloob ng dokumentasyon (pananagutan) para sa lahat ng mga bayad na sisingilin ay ang tanging paraan upang matiyak na ikaw ay sisingilin ng pantay.

Dapat mo ring makipag-ayos kung gaano kalaki ang bayad sa CAM bawat taon - paglalagay ng pinakamataas na halaga o porsyento. Ang "cap" na ito ay dapat na nakalista nang hiwalay mula sa anumang iba pang pagtaas ng upa.

Operations and Management (O & M) Mga Bayad sa Pamamahala

Kung ang iyong pag-upa ay nag-aatas sa iyo na magbayad ng mga bayad sa CAM para sa anumang mga gastos sa pagpapatakbo o pamamahala - agad na bagay sa naturang mga gastos. Kung ang tagapangasiwa ay sumikista, hilingin na makita ang isang listahan (pruweba) ng mga gastos na ito at kung paano ang iyong bahagi ay kinakalkula. Ang mga bayarin na ito ay maaaring hindi aktuwal na tinatawag na CAM fees, ngunit "Administrative Fees." Ang mga bayarin sa administratibo ay pa rin ang CAM fee - sinusubukan ng may-ari ng lupa na mag-ambag sa kanyang sariling mga gastos. Ang mga bayarin sa pamamahala ay kadalasang batay sa isang porsyento ng kabuuang gastos sa CAM.

Mga Tip sa Negotiating Mga Bayad sa Administrative O & M

Ang karamihan sa mga nangungupahan ay tutulan sa mga bayarin sa pagpapatakbo at pangangasiwa dahil ang may-ari ng lupa ay nag-aalis ng kita mula sa upa na sinisingil kahit wala ang bayad sa CAM. Kung ang kasong iyong CAM ay may kasamang suweldo para sa pamamahala o kawani ng administrasyon (on-o off-site), mga gastos sa seguro sa pananagutan (kailangan mong bayaran para sa iyong sariling seguro sa pananagutan - hihilingin ng may-ari ito bago ka makakalipat), advertising at iba pa mga aktibidad na pang-promosyon, propesyonal na mga serbisyo tulad ng mga serbisyo sa legal o accounting, subukang makipag-ayos sa mga ito sa iyong lease.

Ayon sa Rosie Rees, "Ang Battle Over CAM Charges," Magazine ng Magasin sa Trapiko ; "Ang Savvy tenant ay magbabawas sa porsyento (na nagkakahalaga ng 25% hanggang 5%), at ibukod ang mga gastos na hindi pang-maintenance na mula sa pagkalkula (halimbawa, mga buwis, seguro, mga utility)."

Naniniwala rin si Rees na ang mga gastos sa pagpapanatili at pag-aayos na may kaugnayan sa mga gusali (ie, bubong, mga pundasyon ng gusali, at mga dingding sa labas) ay hindi dapat makuha ng mga nangungupahan dahil hindi ito karaniwang mga lugar na ginagamit ng mga nangungupahan o sa kanilang mga customer. Rees tumpak na ituro; "Ang may-ari ay nakakakuha ng kita mula sa mga gusali sa anyo ng upa. Ang anumang mga gastos sa pagpapanatili at pagpapalit ng mga ito ay dapat bayaran ng may-ari ng kita mula sa rental. "

_Pinagmulan:

_{Rosie Rees. Mga Online na Magazine ng Traffic Online. "Ang Battle Over CAM Fees." Setyembre 1, 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Ang Real Deal." Agosto 2007.}