Bakit Ang Sakop na Nakasasakop Mo Ay Hindi Lahat Na Nagbabayad Ka Para
Ang mga sukat na ginagamit sa pagtukoy ng mga komersyal na rents sa espasyo ay batay sa mga alituntunin na itinakda ng mga Building Owners and Managers Association (BOMA) International at itinuturing na standard ng industriya sa buong Estados Unidos.
Maraming mga komersyal na lease ang gumagamit ng BOMA Standards at sinisingil ang buwanang upa batay sa " Rentable Square Feet ," hindi sa Usable Square Feet . "Mahalagang maunawaan dahil kung naka-quote ka ng isang presyo na $ 1.25 bawat kapaki-pakinabang na paa, na maaaring hanggang sa aktwal na pagbabayad para sa bawat buwan.
Rentable Square Feet
Ang kapaki-pakinabang na mga talampakang parisukat ay ang bilang ng mga parisukat na paa na ang isang nangungupahan ay talagang sumasakop. Ngunit mayroong iba pang mga bahagi ng gusali na ginagamit ng lahat ng mga nangungupahan o makinabang. Ang mga bahaging ito ay kilala bilang mga karaniwang lugar at kasama ang mga pasilyo, mga hagdanan, mga elevator, at mga lobby.
Ang halaga ng mga parisukat na paa para sa mga karaniwang lugar na lugar ay nahahati sa lahat ng mga nangungupahan sa isang prorated na batayan. Ang bawat nangungupahan ay nagbabayad ng bahagi ng gastos ng kasero ng mga karaniwang lugar.
Kapag ang mga bayad na ito ay idinagdag sa magagamit na mga parisukat na paa ang resulta ay tinatawag na "rentable square feet."
Upang gawing mas nakalilito ang mga bagay, ang pagsasagawa na ito ng pagdaragdag ng mga karaniwang gastos sa lugar sa kapaki-pakinabang na mga paa ay tinatawag na " Load Factor ." Ang karaniwang gastos sa pag-load ay kadalasan ay nagdaragdag bawat taon sa isang hiwalay na rate mula sa pagtaas ng upa para sa kapaki-pakinabang na mga talampakang parisukat
Nangangahulugan ito na maaaring kailangan mong makipag-ayos ng dalawang pagtaas ng upa bawat taon: isa para sa factor ng pag-load, at isa para sa kapaki-pakinabang na parisukat na paa.
Isang Halimbawa ng Pagkalkula ng Rentable Square Feet
Sabihin nating ang espasyo ng opisina na iyong inuupahan ay pisikal na 500 square feet (ang magagamit na square feet) ay nagkakahalaga ng $ 1.25 bawat parisukat na paa. Ang iyong magagamit na parisukat na paa sa paa ay $ 625 bawat buwan (500 SF x $ 1.25). Gayunpaman, ang iyong bahagi ng karaniwang lugar ay nagdaragdag ng isa pang 100 square feet. Ang iyong upa ay aktwal na kakalkulahin batay sa 600 square feet, hindi ang 500 ang iyong aktwal na sakupin.
Ang ilang mga panginoong maylupa ay lump ang rate para sa kapwa kapaki-pakinabang na talampakang paa at ang iyong bahagi ng karaniwang lugar sa isang numero (kadalasan ito ay hindi patas sa nangungupahan), ngunit ang karamihan sa bayad ay may iba't ibang rate kada parisukat na paa para sa magagamit na mga parisukat na paa at para sa karaniwang mga kontribusyon sa pag-upa ng lugar.
Magtanong para sa isang Pagkakasira ng kapaki-pakinabang kumpara sa Rentable Square Feet Costs
Bago mo makita ang isang puwang, siguraduhing tanungin ang telepono kung anong rate ang sinisingil para sa magagamit na mga parisukat na paa at para sa rentable square feet dahil ito ay gumagawa ng isang malaking pagkakaiba sa iyong kabuuang buwanang upa. At, tandaan, kung ang isang tao ay nagsasabi sa iyo ng espasyo ay "1,500 rentable square feet" ang aktwal na (magagamit) laki ng espasyo ay magiging mas maliit.
Upang makapasok ka upang makita ang isang ari-arian, ang ilang mga panginoong maylupa ay sasabihin lamang sa iyo ang kapaki-pakinabang na presyo ng talampakang parisukat ngunit binanggit ang rentable square footage. Ang mapanlinlang na pagsasanay na ito ay gumagawa ng espasyo na lumalaki nang mas malaki at mas mura kaysa ito. Pagkatapos, kapag nagpapakita ka makita mo ang espasyo na tunog na mahusay sa telepono ay talagang wala sa iyong hanay ng presyo at mas maliit kaysa sa iyong naisip.
Habang ang karamihan sa mga Realtors ay tapat tungkol sa pagsisiwalat ng tunay na kabuuang mga gastos sa upa sa telepono, may posibilidad pa rin silang sabihin ang laki ng espasyo bilang mga rentable na paa - hindi bilang kapaki-pakinabang na mga paa. Ngunit ngayon ikaw ay sapat na matalino upang malaman kung ano mismo ang hilingin sa rieltor!
Inihambing ng sumusunod na talahanayan ang tatlong mga uri ng mga kalkulasyon ng square foot na ginagamit sa mga komersyal na lease. Ang ilang mga pagpapaupa ay singilin lamang sa pamamagitan ng magagamit na parisukat na paa, habang ang iba ay nagdaragdag ng isang porsyento ng karaniwang lugar sa kapaki-pakinabang na parisukat na sukat sa talampakan upang singilin ang tinatawag na rentable square feet.
Pagkalkula ng Square Foot
| Mga Kahulugan ng Square Feet (SF) | |
| Kataga | Kahulugan |
| Mga magagamit na Square Feet | Ang SF ng espasyo ay aktwal na sinasakop ng nangungupahan. |
| Rentable Square Feet | Kapaki-pakinabang na SF + isang% ng SF ng Mga Karaniwang Lugar. |
| Gross Square Feet | Kabuuang SF ng buong gusali. |
Buod
Ang kapaki-pakinabang na parisukat na paa ay ang aktwal na sukat ng puwang na sasakupin mo. Ang mga parisukat na kwadrado ay palaging mas malaki dahil kinabibilangan ito ng magagamit na mga talampakang parisukat kasama ang isang karagdagang bilang ng mga parisukat na paa ng pangkaraniwang pagbabahagi ng lugar na hindi mo pisikal na sakupin.
Ang puwang na rentable na may kadahilanan ng pag-load ay ang presyo na gusto mong malaman dahil iyon ang iyong babayaran. Ang "per square foot price" para sa kapaki-pakinabang na square feet ay bahagi lamang ng kung ano ang babayaran mo bawat buwan.