Tanungin ang mga Karapatang Tanong at I-negotiate ang Pinakamahusay na Deal
Ang mga kababaihan ay tulad ng kakayahang makipag-ayos ng isang mahusay na pakikitungo sa komersyal na mga lease ng mga lalaki ngunit ang pakikipag- ayos ay nagsisimula sa pagtatanong sa mga tamang katanungan.
Sa sandaling mayroon ka ng mga sagot sa mga tamang katanungan, maaari kang magsaliksik nang higit pa tungkol sa mga uri ng mga lease, mga term sa pagpapaupa , pag-negotiate ng mga komersyal na lease. Magiging mas mahusay ka rin sa plano mo ang iyong mga pananalapi, at ang iyong mga estratehiya sa negosasyon kung alam mo kung anong mga katanungan ang hihilingin.
Ang Tatlong Karamihan Mahalagang Mga Tanong na Magtanong Bago makipag-negosasyon o Pag-sign
Mayroong maraming mga katanungan na maaari mong at tanungin bago ang pagpapaupa ng komersyal na ari-arian . Gayunpaman, kahit na ano pa ang iyong hinihiling, kailangan mong isama ang pagtatanong ng tatlong napakahalagang katanungan. Kung hindi mo, ikaw ay halos tiyak na magbayad ng utang para sa espasyo para sa iyong negosyo.
Tatlong tanong na dapat itanong ng bawat babae tungkol sa komersyal na pagpapaupa ay ang:
- Anong Uri ng Commercial Lease ang Inihahatid?
- Mahalaga ba ang Mga Tuntunin ng Komersyal na Pautang?
- Anong Saklaw ng Seguro ang Kinakailangan ng Lease?
Alamin kung Ano ang Uri ng Commercial Lease ay Inihahandog
Ang uri ng pag-upa na inaalok ay marahil ang pinakamahalagang bagay na dapat isaalang-alang muna sapagkat tinutukoy nito kung paano ka sisingilin ng upa.
Ang mga tuntunin ng pagpapaupa ng komersyal na real estate ay tinukoy sa pamamagitan ng uri ng komersyal na pag-upa.
Ang ilang mga komersyal na leases ay straight-forward, ngunit karamihan ay hindi. Kung hindi mo alam kung ano ang Triple Net Lease , o kung ano ang ibig sabihin ng " Load Factor ", o kung paano kikitain ang iyong upa (bihirang ikaw ay sisingilin lamang para sa aktwal na footage ng square na sasakupin mo), hindi ka maaaring makipag-ayos mas mahusay na mga tuntunin.
Ang "buong serbisyo" o " porsyento ba ay nakabase ?" Ang susi sa mga kasunduan sa pag-negotiate ng isang pag-upa ay maaaring nakasalalay sa unang pakikipag-ayos sa uri ng pag-upa.
Magtanong upang makita ang isang kopya ng isang sample na lease. Ang isang landlord na tumangging magbigay sa iyo ng oras upang tingnan ang mga tuntunin ng lease bago pumirma ay hindi isang pinagkakatiwalaan. Ang mga komersyal na pagpapaupa ay maaaring lamang ng ilang mga pahina ngunit mas karaniwang 15-20 o mas maraming mga pahina ang haba. Kung gusto mong makita ng isang abugado ang pag-upa at tumanggi ang may-ari, huwag mag-sign ang pag-upa!
Ang Mga Uri ng Commercial Leases
Mayroong maraming mga uri ng mga komersyal na leases at ilang mga magkakapatong. Sapagkat ang ilang mga uri ng mga lease ay maaaring magsama ng mga serbisyo (tulad ng, janitorial, mga utility, atbp.) Ngunit ang ibang mga uri ng lease ay hindi, mahalagang itanong mo kung anong uri ng lease ito, pati na rin kung kasama dito ang mga serbisyo, mga bayad sa pag-load, porsyento ng mga bayarin, o iba pang mga bayarin na may kaugnayan sa "net" na mga lease.
Ang mga uri ng mga lease na karaniwang ibinibigay sa komersyal na pagpapaupa ay kinabibilangan ng:
- Double Net Lease
- Fully Serviced Lease
- Gross Lease
- Net Lease
- Porsyento ng Pautang
- Porsyento ng Rent
- Rentable Square Feet
- Sublease
- Triple Net Lease (kilala rin bilang NNN o Net Net Net Lease)
Alamin kung ang Mga Tuntunin ng Pahalagahan ay Mapagkakasunduan
Ang lahat ng mga komersyal na leases ay dapat palaging may hindi bababa sa ilang mga silid para sa negosasyon, gaano man maliit.
Ang isang ganap na hindi mapagkakatiwalaan na may-ari ay karaniwang hindi isang taong gusto mong mag-arkila dahil ang "hindi matingkad" ay madalas na katumbas ng "hindi makatwiran." Kung ang isang may-ari ay hindi makatwiran sa panahon ng negosasyon sa pag-upa, maaari din itong hindi makatwiran o di-makatarungan kapag nasa espasyo ka at nangangailangan ng pag-aayos o pagsasaalang-alang para sa mga hindi inaasahan na mga bagay tulad ng higit pang paradahan, pag-access sa mga kagamitan o mga silid ng telepono, atbp.
Ang mga mahahalagang tuntunin ay kasama ang haba ng lease, libreng upa, mas maliit na deposito ng seguridad, at mga konsesyon para sa pag-upgrade ng nangungupahan sa espasyo. Ang iba pang mga lugar na karaniwang nakikipag-negotiate sa mga komersyal na mga lease ay kasama ang mas mababang upa, takip sa upa at pagtaas ng "pag-load", pagbawas ng iba pang mga bayarin, o pag-aalis ng mga ito nang sama-sama.
Kapag walang ganap na lugar para sa anumang pag-uusap kaagad kang makakaalam ng dalawang bagay: ang iyong may-ari ay hindi makatwiran at malamang na magagawa mong mas mahusay sa ibang lugar.
Minsan, ang pinakamahusay na paraan upang baguhin ang mga tuntunin ng isang lease ay ang unang makipag-ayos sa uri ng komersyal na lease. Halimbawa, ang isang Triple Net na lease ay nangangailangan ng mga nangungupahan na laging magbayad ng lahat o bahagi ng mga buwis, seguro, at pagpapanatili na nauugnay sa paggamit ng ari-arian. Ang mga bayarin na ito ay binabayaran bilang karagdagan sa regular na upa ng buwis ng nangungupahan. Kung ayaw mong bayaran ang lahat ng mga bayarin na ito, kailangan mong humingi ng ibang uri ng pag-upa.
Alamin kung Ano ang Saklaw ng Seguro sa Pagsakop na Nangangailangan ng mga Nangungupahan sa Pagbili
Ang ilang mga may-ari ng negosyo na bago sa komersyal na pagpapaupa ay magmumukhang lampas sa kanilang aktwal na buwanang upa at mga gastos sa utility kapag tinutukoy kung ang espasyo ay abot-kayang, ngunit kailangan mo ring isaalang-alang ang iyong mga gastos sa seguro.
Ang paglipat mula sa isang bahay-based na negosyo sa "brick at mortar" puwang ay gastos sa iyo ng higit pa upang siguraduhin ang iyong negosyo dahil, bilang karagdagan sa iyong sariling mga pangangailangan sa seguro, ang iyong may-ari ay maaaring mangailangan mong bumili ng insurance upang maprotektahan siya rin. Hangga't sakupin mo ang espasyo, magkakaroon ka ng seguro sa seguro - ito ay magiging isang nakapirming gastos kasama ang iyong iba pang mga gastos sa upa.
Alamin kung gaano Karaming Segurong Kailangan Mo
Maging ganap na sigurado na tanungin kung anong uri at halaga ng seguro sa seguro ang kailangan ng pag-upa. Ito ay maaaring mukhang tulad ng isang hindi kinakailangang katanungan, ngunit maraming maliliit na negosyo ay hindi nakaseguro o walang seguro.
Ang seguro ng GCL ay nag-aalay ng proteksyon ng kasero mula sa pagiging sued sa ilalim ng ilang mga sitwasyon at ito ay dapat ma-spelled out nang napakalinaw sa iyong lease. Habang nag-aalok ka ng GCL ng ilang proteksyon, kailangan ng may-ari ng lupa na protektahan ang kanilang sariling interes, hindi sa iyo.
Ang ilang mga panginoong maylupa ay nangangailangan ng coverage ng seguro na maaaring mahal, o mas masahol pa, coverage na hindi mo makuha. Habang ang karamihan sa mga negosyo ay maaaring makakuha ng seguro sa GCL, kung ang isang may-ari ay nangangailangan ng seguro sa pananagutan ng produkto, ang ilang mga negosyo ay maaaring magkaroon ng problema sa paghahanap ng coverage, o ang coverage ay maaaring magdagdag ng libu-libong dolyar sa iyong insurance bill.
Alamin Kung Kailangan ang Seguro Bago Lumipat
Dapat mo ring malaman nang maaga kung ang coverage ay dapat na nasa lugar bago ka lumipat. Karamihan sa mga landlord ay mangangailangan na mayroon kang pinakamababang (na itinakda nila) ng pangkalahatang seguro sa komersyal na pananagutan (GCL) bago ka ibigay ang mga susi sa espasyo.