Unawain ang Legalese Bago ka Mag-sign isang Commercial Lease
Bago ka mag-sign isang komersyal na pag-upa para sa opisina o retail space, tiyaking nauunawaan mo ang mga tuntunin ng pagpapaupa na iyong pinirmahan. Narito ang ilan sa mga karaniwang ginagamit na mga termino sa komersyal na mga lease at sa kanilang pangkalahatang mga kahulugan.
KARAGDAGANG RENT : Ang Karagdagang Rent ay tumutukoy sa mga bagay na maaaring singilin ng nangungupahan para sa mga hindi kasama sa magagamit na parisukat na paa o iba pang mga gastos sa upa. Maaaring kabilang sa mga gastos na ito ang mga serbisyo pagkatapos ng oras, HVAC, Mga Karaniwang Tulong sa Pagpapatalastas (CAM), porsyento ng upa, at anumang iba pang mga gastos na hindi kasama sa base rent.
Mga halimbawa: Ang Alahas at Jems ng Jenna (JJJ) ay umabot sa espasyo sa mall para sa isang basang upa na $ 4,000 bawat buwan. Dapat ding bayaran ng JJJ ang isang porsyento ng kanilang buwanang benta ayon sa kinakailangan sa mas mababa nito bilang "Karagdagang Rent."
BASE RENT : Ang terminong "Base Rent" ay tumutukoy sa minimum na upa dahil sa mga tuntunin ng isang lease na nangangailangan din ng nangungupahan na magbayad ng karagdagang upa batay sa isang porsyento o kinakailangan sa pakikilahok. Ang ganitong uri ng pag-upa ay karaniwang isinagawa sa mga retail store sa mga mall.
Halimbawa, ang Kat Corner ni Karen, isang pet shop, ay maaaring magbayad ng basang upa bawat buwan ng $ 1,500. Subalit ang kanyang lease ay may porsyento na kinakailangan sa pagrenta na binabayaran din niya, sa itaas ng base rent, isang maliit na porsyento ng lahat ng mga benta na ginagawa niya bawat buwan sa isang tiyak na halaga ng halaga.
Tingnan, din ang "Porsyento ng Porsyento" at " Average na Porsyento na Naka-charge sa Commercial Leases ."
BOMA : Ang isang internasyonal na propesyonal na asosasyon na nagbibigay ng "impormasyon sa pagpapaunlad ng gusali ng opisina, pagpapaupa, pagtatayo ng mga gastos sa pagpapatakbo, mga pattern ng pagkonsumo ng enerhiya, mga lokal at pambansang mga kodigo ng gusali, batas, mga istatistika sa pagsaklaw at mga pagpapaunlad ng teknolohikal."
BOMA STANDARDS : Ang BOMA ay naglalathala ng mga pamantayan para sa pagsukat ng puwang ng opisina, mga lobbyo sa ngalan ng komersyal na industriya ng real estate, at nagho-host ng mga convention. Ang mga patnubay sa industriya na inilathala ng BOMA ay tinutukoy bilang "BOMA Standards."
Ang karagdagang impormasyon ay matatagpuan sa BOMA Website.
BUILDING CORE: Ang Building Core ay kinabibilangan ng mga bahagi ng gusali na hindi inupahan ngunit ibinibigay sa lahat ng nangungupahan nang hindi direkta.
Kasama sa Building Core ang mga pampublikong banyo, mga bentilasyon ng bentilasyon, pamamahagi ng kuryente, mga shaft ng elevator, at mga hagdanan. Sa karamihan ng mga gusali, ang mga elementong ito ay malapit na magkasama, karaniwan na malapit sa sentro ng gusali.
Tingnan din, " Gross Square Feet ."
KOMERSYONG INDUSTRIAL SPACE: Komersyal na Industrial Space ay ari-arian na ginagamit para sa mga layuning pang-industriya.
Kasama sa mga layuning pang-industriya ang mabigat at magagaan na mga gusali; pananaliksik at pag-unlad ng mga parke; pabrika-opisina na multi-use property; pagmamay-ari ng multi-gamit na pabrika ng bodega; at pang-industriya na mga parke.
Ang mga gusaling pang-industriya ay kadalasang isang bodega o iba pang malalaking, hindi tapos na espasyo na maaaring gamitin nang mahigpit na bilang isang bodega o para lamang sa mga layuning pang-industriya. Gayunpaman, maraming mga pang-industriyang espasyo ang binago upang maglingkod bilang mas tradisyunal na puwang ng opisina, o bilang isang kumbinasyon ng paggamit ng imbakan / pang-industriya / negosyo. Ginagamit din ng maraming mga tingian negosyo ang mga pang-industriya na puwang ng parke.
Upang maakit ang iba't ibang uri ng mga negosyo, maraming mga pang-industriya na parke ay naging mas mataas na antas upang sa ibabaw maaari silang maging mahirap na makilala mula sa mga retail at business park.
PANGKALAHATANG LEASE : Ang Gross Lease ay isang uri ng komersyal na lease na sa pangkalahatan ay pinapaboran ang nangungupahan (lessee) dahil ang may-ari ng lupa (lessor) ay nagbabayad ng lahat ng "karaniwang gastos" na nauugnay sa pagmamay-ari at pagpapanatili ng espasyo na inupahan.
Sa isang mahihirap na lease, maaaring bayaran ng may-ari ng lupa ang mga gastos kabilang ang mga kagamitan, tubig at alkantarilya, pag-aayos, seguro, at / o mga buwis.
KARAGDAGANG : Ang terminong "Gross-Up" ay kadalasang nalalapat sa mga Ganap na Pinagkakatiwalaang Mga Lease (kung minsan ay tinatawag din na "full-service lease). Sa ganap na serbisiyo na pag-arkila ang nangungupahan ay nagbabayad ng mga fixed amount para sa ilang mga serbisyo sa itaas ng isang upa para sa aktwal na puwang naupahan Halimbawa, binabayaran ng kasero ang karaniwang gastusin sa pagpapanatili ng lugar (CAM). Pagkatapos ay ibinabahagi ng may-ari ang bayad na ito sa pamamagitan ng bilang ng gross square feet sa isang gusali at sinisingil ang bawat nangungupahan ng isang halaga batay sa porsiyento ng mga square feet na tinitirahan ng nangungupahan.
Ang Gross-Up ay nangangahulugang kung ang gusali ay mas mababa sa 90-95% na ginagawa, ang mga gastos ay kinakalkula pa rin para sa pro-rated na bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo ng nangungupahan.
LOAD FACTOR : Load Factor ay isang paraan ng pagkalkula ng kabuuang buwanang mga gastos sa upa sa isang nangungupahan na pinagsasama ang magagamit na mga talampakang parisukat at isang porsyento ng mga parisukat na paa ng karaniwang mga lugar.
Kapaki-pakinabang na talampakang paa + porsyento ng karaniwang mga parisukat na paa = rentable square feet.
Ang pagkalkula ng pagdagdag ng isang porsyento ng mga karaniwang gastos sa lugar sa buwanang upa ay kilala ay ang "factor ng pag-load."
Ang mga karaniwang lugar ay maaaring magsama ng mga banyo, lobby, elevator, stairwell, at karaniwang mga pasilyo.
PERCENTAGE LEASE : Ang Porsyento ng Lease ay karaniwang nangangailangan ng isang nangungupahan na magbayad ng "Base Rent" at pagkatapos ay sa itaas ng halagang iyon, ang nangungupahan ay nagbabayad din ng isang porsyento batay sa buwanang mga volume ng benta. Ang mga porsyento ng mga lease ay karaniwang isinagawa sa mga outlet ng mall at iba pang komersyal na mga tingi sa pag-upa.
Ang porsyento ng mga lease ay hindi dapat kumuha ng isang porsyento ng lahat ng mga benta na ginawa ngunit dapat isama ang isang porsyento na binabayaran sa may-ari ng lupa (lessor) lamang kapag ang isang nangungupahan ay gumawa ng isang tiyak na halaga sa anumang naibigay na buwan. Halimbawa, ang isang porsyento ng pag-upa ay maaaring mangailangan ng isang nangungupahan na magbayad ng 5% ng lahat ng mga benta na lumalampas sa higit sa $ 25,000 sa anumang naibigay na buwan.
Tingnan din, " Base Rent " at " Average na Porsyento ang Naka-charge sa Commercial Leases ."
Kilala rin bilang: Porsyento ng Porsyento; Porsyento ng Pagpapaupa; Retail Lease; Lease ng Paglahok
Rentable Square Feet: Ayon sa mga pamantayan ng BOMA, ang terminong ito ay tumutukoy sa isang kumbinasyon ng "kapaki-pakinabang na mga paa" at ilang bahagi ng mga parisukat na paa na sumasaklaw sa karaniwang lugar. Karaniwan, mayroong 10% hanggang 15% na pagkakaiba sa pagitan ng kapaki-pakinabang na square foot at rentable square feet. Karaniwang nagpapakita ng mas mataas na gastos kaysa sa magagamit na mga parisukat na paa nang nag-iisa. Karaniwang ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng magagamit na mga parisukat na paa at ilang porsyento ng karaniwang lugar sa loob ng gusali.
Ang porsyento nito ay nakuha sa pamamagitan ng paghati sa mga parisukat na paa sa loob ng karaniwang lugar sa pamamagitan ng bilang ng mga nangungupahan at ang halaga ng magagamit na mga parisukat na paa bawat sumasakop ay sumasakop. Halimbawa, kung ang isang gusali ay may apat na nangungupahan at ang Nangungupahan ay sumasakop ng 200 square feet at ang Nangungupahan B ay sumasakop sa 800 square feet, Ang Nangungupahan ay mananagot lamang sa 20% ng mga singil para sa karaniwang lugar.
SUBLEASE : Sa komersyal na real estate, ang isang sublease ay isang lease (kasunduan sa pag-upa) sa pagitan ng isang nangungupahan na mayroon nang lease sa isang komersyal na espasyo o ari-arian at isang tao (ang sublessee) na gustong gamitin ang bahagi o lahat ng espasyo ng nangungupahan. Sa isang sublease, ang nangungupahan ay nagtatalaga ng mga tiyak na karapatan na mayroon sila sa naupahang ari-arian, sa sublessee.
Ang Sublessees ay nagbayad nang direkta sa nararapat na nangungupahan (sublessor) upang ibahagi ang puwang sa sublessor o sakupin ang buong espasyo mula sa sublessor.
Ang isang sublessor ay hindi maaaring legal na magtalaga ng mga karapatan sa isang sublessee na ang sublessor ay hindi rin magkaroon ng mga karapatan sa kanilang sariling lease. Bukod pa rito, ang isang sublessor ay hindi maaaring sublease maliban kung sila ay pinahihintulutan na gawin ito sa kanilang sariling lease.
TURNKEY : Turnkey ay isang terminong ginamit upang ilarawan ang maraming bagay kabilang ang mga empleyado, produkto, serbisyo, at real estate. Kapag ang "bantay-bilangguan" ay ginagamit sa komersyal na real estate ito ay nangangahulugan lamang na ang puwang na rented o binili ay handa na upang lumipat sa. Sa partikular, ang lahat ng mga kable, fixtures, sahig, at mga mababaw na pampalamuti item (tulad ng pintura at karpet) ay nasa lugar na.
Sa madaling salita, maaari mong ilarawan ang "bantay-bilangguan" bilang "isang puwang na handa upang lumipat - lamang 'buksan ang susi' at buksan ang pinto."
USABLE SQUARE FEET : Sa komersyal na pagpapaupa, ang Usable Square Feet ay nangangahulugang ang square footage na inuupahang gagamitin ng eksklusibo ng nangungupahan. Ang kapaki-pakinabang na mga talampakang parisukat ay may kasamang mga pribadong (nangungupahan lamang) mga silid ng pahinga, mga silid, imbakan at anumang iba pang mga lugar na ginagamit lamang ng nangungupahan.
Sa madaling salita, ang magagamit na square footage ay nangangahulugang ang mga square foot na direktang ginagamit ng nangungupahan. Hindi kasama ang karaniwang area square footage na ginagamit sa pagkalkula ng "rentable square feet."
Kinilala rin ang : USF, Usable SF, Usable Square Footage
Mga Kaugnay na Tuntunin: